La loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, dite loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, aux termes de ses articles 206 et 209 avait mis à la charge des syndicats des copropriétaires, l’obligation de mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions touchant les lots transitoires, les parties communes spéciales, ainsi que les parties communes à jouissance exclusive des lots privatifs.
Initialement, cette mise en conformité devait être effectuée avant le 23 novembre 2021.
La loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale dite loi 3DS, a réformé en son article 89 les articles 206 et 209 de la loi ELAN, en supprimant l’obligation de mise en conformité des règlements de copropriété pour les immeubles mis en copropriété antérieurement au 1er juillet 2022.
Avant d’aborder les conséquences pratiques apportées par la loi 3DS, qui a « assoupli » le dispositif initialement prévu par la loi ELAN, il convient de faire un distinguo entre « la mise en conformité » du règlement de copropriété et « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement » en application de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965.
I – MISE EN CONFORMITE DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE
L’article 209-1 de la loi du 23 novembre 2018 (loi ELAN), a introduit dans la loi du 10 juillet 1965, les articles 6-2, 6-3 et 6-4 portant sur la mise en conformité des règlements de copropriété.
La mise en conformité des règlements de copropriété doit être faite au regard :
des lots transitoires (droits à construire), lorsqu’il en existe,
des parties communes spéciales,
ainsi que des parties communes à jouissance exclusive.
L’article 6-2 dispose :
« Les parties communes sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs
copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de
charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises
soit au cours d’une assemblée générale spéciale, soit au cours de l’assemblée
générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires
à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».
L’article 6-3 dispose :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à
l’usage ou à l’utilité exclusive d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les
copropriétaires.
Le droit de jouissance privatif est nécessairement accessoire au lot de copropriété
auquel il est attaché. Il ne peut en aucun constituer la partie privative d’un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce
droit de jouissance privative supporte ».
L’article 6-4 dispose
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est
subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Ainsi aux termes de ces trois articles introduits dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi ELAN, la mise en conformité des règlements de copropriété devait intervenir au plus tard le 23 novembre 2021.
Cependant le législateur ayant constaté que de très nombreuses copropriétés n’avaient pas pu se mettre en conformité, a « assoupli » le dispositif, en introduisant la clause désormais connue du grand public sous le vocable clause du « grand-père ».
Concrètement cela signifie que pour les immeubles mis en copropriété postérieurement au 1er juillet 2022, les règlements de copropriété doivent prévoir en leur sein, la mention des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative, ainsi que le cas échéant l’existence de lots transitoires.
Pour toutes les autres copropriétés, l’obligation de mise en conformité a disparu.
Pour ces copropriétés « quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires (doit inscrire) à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété ».
Le vote intervient à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à « la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ».
Ainsi en cas de vote négatif des copropriétaires de procéder à la mise en conformité de leur règlement de copropriété, le syndic devra remettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et ce tant que la mise en conformité n’aura pas été votée.
Ainsi désormais, s’il ne pèse plus d’obligation sur les copropriétés de mettre en conformité leur règlement de copropriété, la mise en conformité présente un intérêt certain pour elles.
En effet si à présent des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance exclusive peuvent exister au sein de la copropriété sans qu’il en soit fait mention dans le règlement de copropriété, il faudra être en mesure de les établir.
Si une assemblée générale a octroyé à un copropriétaire la jouissance d’une cour, d’un bout de couloir…, s’agissait-il d’une jouissance accordée au copropriétaire non transmissible en cas de cession de son lot, ou bien d’une cession attachée au lot ?
Se pose également la question de l’opposabilité aux ayants cause à titre particulier.
Une mise en conformité du règlement de copropriété présente donc des avantages certains pour le syndicat des copropriétaires, lui permettant de clarifier et de cristalliser la situation, au sein d’un document opposable à tous : le Règlement de copropriété.-
A cette occasion et parallèlement, cela peut être l’occasion d’adapter le règlement de copropriété en application des dispositions de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965, et de procéder aux modifications survenues au fil des années.
II – L’ADAPTATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
L’adaptation du règlement de copropriété prévue par l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, est une notion totalement différente de la mise en conformité du règlement de copropriété.
L’article 25 f créé par la loi du 24 mars 2014, dispose que sont votés à la majorité simple des copropriétaires « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ».
Cet article a été créé pour permettre aux copropriétaires d’adapter le règlement de copropriété au fur et à mesure des réformes qui peuvent intervenir, afin que leur règlement de copropriété corresponde au droit positif.
Enfin l’adaptation du règlement de copropriété vise également à intégrer les modifications qui sont intervenues au fil des années, résultant par exemple de la cession des parties communes au profit d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou au contraire par exemple l’acquisition de parties privatives par le syndicat des copropriétaires.
Au regard de ce qui précède, l’intérêt du syndicat des copropriétaires est donc de faire voter en assemblée générale une résolution visant à faire établir un audit de son règlement de son règlement de copropriété.
Le pôle immobilier de BKP & Associés intervient sur ce type de problématiques, afin de guider les copropriétés représentées par leur syndic et leur conseil syndical, quant à la solution à privilégier.
Frédéric DROUARD
Avocat Associé