Les atteintes aux parties communes en copropriété.

Par leur nature, les parties communes sont nécessairement source de conflits.

En effet, les parties communes sont la propriété de tous les copropriétaires, qui peuvent chacun en user et en jouir librement.

Cependant, la notion de « partie commune » illustre le caractère en réalité relatif du droit de propriété, pourtant présenté par l’article 544 du Code civil comme absolu qui dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En matière de copropriété, il est évident que le droit de propriété se heurte de manière spécialement exacerbée aux contraintes de la vie en collectivité.

De ce fait, les copropriétaires sont contraints de veiller à ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble (Article 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Le garde-fou des atteintes aux parties communes est bien entendu le règlement de copropriété et il appartient au Syndicat des copropriétaires, mais également à chacun des copropriétaires, de veiller à son application.

# Seule une autorisation de l’assemblée générale peut permettre à un copropriétaire de s’affranchir des règles imposées par le règlement de copropriété, mais toujours dans le respect de la destination de l’immeuble et des droits de chacun des copropriétaires.

La ligne de conduite du copropriétaire doit donc être celle posée par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, qui a valeur constitutionnelle, selon lequel «la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui ».

BREF RAPPEL DE LA NOTION DE PARTIE COMMUNE
En application de l’article 1^er la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »

Les « parties communes » sont donc en indivision entre tous les copropriétaires quand elles sont dites « générales », ou entre certains d’entre eux lorsqu’elles sont dites « « spéciales (Article 2 de la loi précitée).

L’article 3 de cette même loi vient préciser :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

– les locaux des services communs ;

– les passages et corridors ;

– tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

– le droit d’affichage sur les parties communes ;

– le droit de construire afférent aux parties communes. »

L’article 3 précité établit une liste d’éléments pouvant être qualifié de « partie commune », dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété.

Il s’agit d’une simple présomption, l’article n’étant pas d’ordre public

En résumé, pour déterminer le caractère privatif ou commun d’une partie d’un immeuble, il convient avant toute chose de procéder à l’analyse du règlement de copropriété, la liberté contractuelle prévalant ici.

A défaut de précision donnée par le règlement de copropriété, ou en cas d’ambiguïté de ce dernier, il convient d’étudier l’usage et l’utilité de la partie visée, ainsi que la liste prévue à l’article 3 de la loi précitée : si l’usage de l’élément en cause est exclusif et son utilité limitée à un seul copropriétaire, la partie sera privative.

A défaut, elle sera commune.

LES ATTEINTES AUX PARTIES COMMUNES

II.A/ Généralités : la notion d’atteinte aux parties communes

Il y a atteinte à une partie commune lorsqu’un copropriétaire use de cette partie comme s’il s’agissait de la partie privative de son lot, et ce, alors même qu’aucun vote préalable en assemblée générale des copropriétaires ne lui en a donné l’autorisation.

La Cour de cassation est venue très récemment rappeler sa jurisprudence constante selon laquelle :

« en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Cass. Civ. 3^ème, 25 janvier 2024, 22-22.758).

En l’espèce, une société A, propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété se plaignait d’infiltrations d’eau provenant d’une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une société B, situés au premier étage.

La société A a donc assigné cette société B et le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir la remise en état de l’étanchéité de ladite terrasse.

La société B a reconventionnellement demandé la condamnation de la société A à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre les lots de cette société A en conformité avec le règlement de copropriété et à supprimer cette terrasse.

Cette construction avait été réalisée, avec l’accord de la société B, sur une partie commune à jouissance privative dont bénéficiait la société A.

La Cour d’Appel avait débouté la société B de sa demande reconventionnelle, notamment au regard du fait que cette construction avait été autorisée par cette société B.

La Cour de cassation a cependant rappelé le principe selon lequel un accord entre les copropriétaires concernés par les travaux entrepris sur les parties communes ne peut en aucun cas remplacer l’autorisation qui doit être préalablement donnée en assemblée générale.

Cette autorisation est d’ailleurs nécessaire, même dans les situations d’urgence (Cass. 3e civ., 3 juin 2014, n° 13-15.424).

Un règlement de copropriété ne peut aucunement en amont autoriser un copropriétaire à effectuer certains types de travaux sur des parties communes, sans validation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 11 mai 2005, n° 03-19.183 ; Cour d’appel, Versailles, 4e chambre, 2e section, 13 Février 2019 – n° 16/07591).

II.B/ Les différents types d’atteintes aux parties communes

Sur les travaux non autorisés en assemblée générale

 Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

# Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés en assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du de la loi du la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 25 b) vise précisément « les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Ces travaux sont tous ceux ayant une incidence matérielle effective sur les parties communes.

# Selon la jurisprudence, sont par exemple considérés comme des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble :

L’installation d’une gaine d’évacuation d’air usé à travers une terrasse, partie commune ( Civ. 3^ème, 27 nov. 1990, n°89-12.925) ;
L’aménagement de combles ou greniers, parties communes ( 3e civ., 18 mai 1989, n° 87-19.337) ;
La transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre (CA Riom, 1re ch. civ., 31 mai 2005, n° 04/01461 : JurisData n° 2005-280895).

Pour ne pas être considérés comme portant atteinte aux parties communes, ces travaux doivent donc :

être autorisés préalablement en assemblée générale,
ne pas être contraire à la destination de l’immeuble,
ne pas violer une clause du règlement de copropriété ou porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il faut donc noter que dans le cas où ces deux dernières conditions ne seraient pas respectées et que l’assemblée générale viendrait malgré tout valider les travaux demandés, la résolution y afférent s’exposerait à une annulation par le Tribunal judiciaire.

La Jurisprudence est cependant venue préciser que, lorsque les atteintes aux parties communes sont légères et superficielles, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire, comme par exemple dans le cas de l’installation d’un dispositif d’interdiction d’accès installé par une copropriétaire sur un emplacement de stationnement extérieur dont la jouissance exclusive lui était réservée en tant que propriétaire de ce lot (Cass., Civ.3^ème, 19 novembre 1997, 95-20.079).

# Enfin, les travaux non autorisés initialement peuvent faire l’objet d’une ratification ultérieure de l’assemblée générale.

Également, si l’autorisation n’est pas accordée par l’assemblée générale, le copropriétaire concerné peut solliciter l’autorisation du Juge judiciaire, mais seulement dans l’hypothèse où les travaux envisagés n’ont pas débuté et que la nullité de la résolution n’est pas judiciairement sollicitée, le juge appréciant souverainement s’il existe une atteinte à la destination de l’immeuble et/ou aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 22 mai 1997, n° 95-16.438)

 Travaux de transformation, d’addition et d’amélioration

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, les travaux de transformation, d’addition, d’amélioration entrepris par le syndicat relèvent de l’article 25, n), c’est-à-dire de la majorité absolue.

Il faut préciser que les travaux d’amélioration sont de la compétence exclusive du Syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire prenant l’initiative de tels travaux, pourrait être amené à supporter la charge de ces derniers, quand bien même ils ne constitueraient pas une atteinte aux parties communes (CA Aix-en-Provence, 9 sept. 2011, n° 09/23380).

Sur l’annexion des parties communes

# Les travaux et aménagements précités doivent être distingués de ceux aboutissant à une emprise sur une partie commune.

Ainsi, en application de l’article 26 de la loi du la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’aliénation des parties communes doit être approuvée :

à la majorité renforcée (c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) lorsque l’aliénation vise des parties communes qu’il n’est pas impératif de conserver au vu de la destination de l’immeuble.

Ainsi, les travaux portant sur la pose d’un escalier extérieur qui entrainent une appropriation du sol, partie commune, relèvent de la majorité de l’article 26 (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-14.057) ;

à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires en cas d’aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Ce type d’atteinte peut par exemple venir de l’assemblée générale des copropriétaires qui a voté à la double majorité de l’article 26, et non à l’unanimité, des travaux sur la toiture d’un local du rez de chaussée partie commune, ayant entrainé l’appropriation de la jouissance exclusive de cette dernière, en contradiction avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble (Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 12 Janvier 2023 – n° 20/00587)

Contrairement aux travaux affectant les parties communes, les travaux entrainant l’aliénation d’une partie commune, ou un empiètement, ne peuvent être validés par le Juge (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 26 févr. 2014, n° 12/14958).

# La distinction entre les travaux affectant les parties communes et ceux entrainant une annexion de ces dernières est parfois complexe, bien que décisive, puisque l’action tendant à la cessation du trouble ne suit pas le même régime.

La Jurisprudence a pu considérer que :

 les travaux d’installation d’un ascenseur dans les parties communes par le Syndicat des copropriétaires constituaient des travaux affectant les parties communes, et non une appropriation de ces dernières (Cass., Civ. 3^ème, 10 octobre 2006, 05-17.565) ;

 à l’inverse, l’installation d’une piscine par un copropriétaire sur une partie commune à jouissance privative dont il bénéficiait constituait une emprise nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale aux conditions de l’article 26 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-18.825).

Ainsi, l’analyse de la jurisprudence permet de constater que sont considérés comme des travaux entrainant une emprise sur les parties communes ceux conduisant à un changement d’usage de cette partie, la convertissant en partie privative.

Les recours possibles

Sur l’action en démolition ou en remise en état

 Sur le principe

La Cour de Cassation est venue récemment rappeler qu’en présence de travaux réalisés sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire fautif devait être condamné à la démolition de l’ouvrage litigieux (Cass. Civ. 3^ème, 25 janvier 2024, 22-22.758).

Il est naturellement conseillé de formuler sa demande sous astreinte, et cela, quand bien même les travaux non autorisés n’auraient causé aucun préjudice (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-15).

Dans le cas où le demandeur à l’action en démolition démontrerait cependant également l’existence d’un préjudice, il pourrait bien entendu obtenir en sus des dommages et intérêts (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 janv. 2022, n° 19/19618).

L’action doit être dirigée contre le copropriétaire actuel du lot, et ce, quand bien même la construction litigieuse existait déjà lors de l’acquisition de ce dernier (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 28 sept. 2011, n° 10/09702).

Il faut préciser que s’agissant d’un trouble manifestement illicite, le juge des référés peut également être saisi pour ordonner la démolition des constructions non autorisées ainsi que la remise en état des lieux (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-15.797).

Il a ainsi pu être jugé que le Juge des référés était compétent :

– pour ordonner la dépose d’une enseigne et d’une alarme, apposées par le locataire sur les façades de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, et ce, quand bien même ce locataire disposait d’un certificat de conformité des travaux accordé par la Ville et que le règlement de copropriété stipulait le libre usage des parties communes pour la jouissance des locaux privés appartenant à chaque copropriétaire et l’entretien régulier des devantures des boutiques, après accord du syndic (Cass. Civ. 3^ème, 27 Février 2001) ;

– pour faire cesser l’annexion d’un palier, partie commune, par un copropriétaire, cette occupation n’étant autorisée qu’à titre précaire par le règlement de copropriété ( Cass. 3e civ., 30 mars 2010, n° 09-12.885).

 Sur les exceptions

Faisant preuve de pragmatisme, la Jurisprudence a cependant pu considérer que l’octroi de dommages et intérêts pouvait, dans certains cas, être préférable à la démolition de l’installation litigieuse.

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris a exceptionnellement eu l’occasion de préférer accorder au Syndicat des copropriétaires, demandeur, des dommages et intérêts plutôt que d’ordonner au copropriétaire fautif la cessation de l’annexion de combles d’une surface de 15 m² , qui n’étaient d’aucune utilité pour le Syndicat des copropriétaires (CA, Paris, 23e chambre, section B, 8 Février 2007).

La Cour de Cassation a également pu valider un arrêt qui avait débouté la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lieux, alors qu’il avait été démontré que la construction non autorisée avait, d’une part, renforcé la structure et la solidité de l’immeuble datant du 18^ème siècle, et que, d’autre part, la remise en état des lieux conduirait à fragiliser gravement la structure de l’immeuble

(Cass., Civ. 3^ème, 3, 8 juin 2017, 16-16.677).

Cette jurisprudence est dans l’esprit de l’article 1221 du Code civil, née de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui érige en priorité l’exécution en nature, sauf à ce que « celle-ci soit impossible ou qu’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. »

Sur la prescription de l’action en démolition

Il faut ici distinguer selon la nature de l’atteinte aux parties communes : celle constituée par l’aménagement qui porte une atteinte matérielle aux parties communes, de celle qui entraine une appropriation de ce ces dernières.

Dans le premier cas, à savoir l’atteinte matérielle aux parties communes, il s’agit d’une action personnelle, qui se prescrit aujourd’hui par 5 ans.

En effet, l’article 42 alinéa 1er, de la loi n° 65-552 du 10 juillet 1965, dite loi ELAN, venue mettre fin à la prescription décennale, dispose : « Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Dans le deuxième cas, à savoir l’appropriation d’une partie commune, il s’agit d’une action réelle, qui se prescrit par 30 ans, en application de l’article 2227 Code civil, visant à obtenir la protection d’un droit de propriété.

La Jurisprudence a ainsi jugé que l’aménagement paysager sur une partie commune traduit « une volonté de privatisation d’un espace commun par la présence d’un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permettait pas qu’ils puissent être déplacés sans intervention extérieure et d’un robinet d’arrosage fixé sur le mur de la façade de l’immeuble » : le rétablissement de la cour commune se prescrit donc en l’espèce par 30 ans (Cass. Civ. 3^ème, 26 janvier 2017, 15-25.144)

En revanche, l’action tendant à voir un copropriétaire procéder à la dépose d’installations pouvant se trouver sur le terrasson et le retrait des meubles entreposé sur une partie commun, et qui ne tend pas à la restitution d’une partie commune mais à la cessation d’atteintes à celle-ci et d’une utilisation estimée indue d’une partie commune une action personnelle qui se prescrit aujourd’hui par 5 ans (CA Paris, 26 Septembre 2002, 2002/04698).

Dans les deux cas, le point de de départ du délai d’action est le jour où titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code Civil).

Sur les demandeurs à l’action

# L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

L’action tendant à la cessation de l’atteinte aux parties communes peut donc être exercée tant par le Syndicat des copropriétaires que par l’un des copropriétaires.

# Jusqu’à peu, la Jurisprudence reconnaissait au copropriétaire le droit d’agir à l’encontre du copropriétaire à l’origine de l’atteinte aux parties communes à condition qu’il démontre subir :

un préjudice personnel,
différent de celui subi par l’ensemble des copropriétaires.

Depuis quelques années, la Cour de Cassation permet aujourd’hui au copropriétaire de solliciter en justice l’arrêt de l’atteinte aux parties communes en invoquant ou la violation du règlement de copropriété, ou la cessation d’une atteinte aux parties communes (Cass. 3e civ., 26 nov. 2003, n° 02-14.184).

Ainsi, la Cour de cassation rappelle maintenant régulièrement que :

« chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » (Cass. Civ. 3^ème,14 Janvier 2016, 14.25.538)

Cette solution présente un intérêt pratique certain en cas de carence du Syndic de copropriété.

# Il en va cependant différemment lorsqu’un tiers est à l’origine de l’atteinte à la partie commune.

Dans cette situation, seul le Syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre du tiers indélicat, sauf pour le copropriétaire concerné de démontrer l’existence d’un préjudice personnel (Cass. civ. 3, 8 juin 2023, n° 21-15.692.)

Marie-Anne BRU PEYRICAL

Avocat Of Counsel